İhale usulüyle akdedilen kira sözleşmeleri de tıpkı diğer kira sözleşmeleri gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Ancak, özel mevzuatlarında kiralama işlemine ilişkin özel bir kural varsa, bu kural öncelikle uygulanır. Çünkü genel kanun ile özel kanun çatıştığında özel olan uygulanır.
Bu durumun en sık görülen örneği 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleridir.
TBK m.347’ye göre kira süresi bitmiş olsa bile on uzama yılı dolmadıkça kiraya veren, kiracıyı tahliye edemez.
Oysa, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75’e göre, kira sözleşmesinin bitimi ile kiraya veren tahliye hakkına sahip olur. Kiralananı boşaltmayan kiracı fuzuli şağil(işgalci) durumuna düşer, ecrimisil(haksız işgal tazminatı) ödemekle yükümlü olur. Ecrimisil tahsilatı da 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre yapılır.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: 2886 sayılı Kanun m. 75 hükmü, sadece kira süresinin bitimine dayalı olarak yapılan fesih işlemleri için uygulama alanı bulur.
“Kiralanın konut ya da çatılı işyeri kiralarına tabi olması durumunda 2886 sayılı Kanuna göre kiraya verilmiş olsa bile 2886 sayılı Kanun m.75 hükümlerine göre süre bitimi dışında fesih ve tahliyesi ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olup kiraya verenin Türk Borçlar Kanunundaki düzenlenen sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır” [Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 08.10.2019 tarih 2017/6055 E. 2019/7560 K. sayılı ilamı].
Kira sözleşmesinin uzatılması ve ek protokoller söz konusu ise, süre bitiminin gerçekleşip gerçekleşmediği incelenmelidir. Şunu da önemle belirtelim ki, bazı mevzuatlarda süre konusunda azami sınır vardır. Dolayısıyla sözleşmedeki süre henüz dolmamış olsa bile Kanun’daki azami sürenin dolmuş olması da hukuken İdare’ye tahliye imkanı verir.
Eğer sözleşmenizde bir süre ihtilafı varsa ya da süre bitimi dışındaki nedenlerle fesih işlemine maruz kalıyorsanız; mutlaka sözleşme risk analizi yaptırmalısınız.
